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          中国炒房时代落幕

          01

          盖棺

          “2名犯罪嫌疑人被逮捕,3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。”

          距离“深房理”最后一条公开发声的微博4个月后,深圳市公布《七部门联合调查“深房理”取得阶段性进展》。

          尽管只是阶段性进展,但性质已盖棺,深房理公开进行的炒房行为,涉嫌多重“违法”。

          具体来说,“涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金进入房地产市场、虚假广告宣传、隐瞒收入偷逃税款、伪造国家机关公文、非法集资等多项违法违规问题。”

          为“深房理”提供便利的中介也已有44 人被纳入黑明单。119个参与房产代持或众筹者3年内停止在深圳购房资格。

          一个深房理涉及的“问题贷款金额合计10.64亿元,其中,涉及经营贷是3.80亿元。”

          虽然案件还没最终结束,但通过深圳“阶段性进展”的发布,我们普通老百姓能看懂:

          1)“深房理”炒房手段属于违法行为;

          2)相关责任人将受到严肃处理;

          3)相类似活动将遭到严肃查处。

          所以,对普通老百姓来说,这个“阶段性发布”传递出的最核心的信息是:炒房可能涉嫌违法。

          “炒房可能涉嫌违法”,这句话大家都能听懂,但肯定不够准确。

          没关系,听懂就够了。

          02

          深房理

          4个月前,“深房理”发了最后一条公开微博:

          这条微博应该是转了自己之前的一条微博“深房理:关于网上近期流传的不实内容与相关报道,已联系律师通过法律途径处理。”

          当时,他有权主张法律赋予的个人的权利,但此刻,七部门联合调查确认他的一些行为已属于“违法违规”炒房。

          不出意外的话,这将是深房理最后一条微博。8月7日晚,他的粉丝依然停留在145万。

          网上,对深房理的厉害多有表述,简而言之深房理的做法就是“房地产证券化”的概念。将一套深圳的房子,股权化,一方面集资众多“股东”买一套房,一方面找有资质的人代持。因为现在限购,买房都需要资质。

          深房理将这一套路规?;?。要规?;?,就要更多的集资,就要公司化运作。

          这里面,显然有个核心问题,房价必须上涨。如果房价不涨怎么办?

          个体很难控制大势,估计如果房价下跌,深房理就会完蛋。但房价走平或者上升期,深房理就有了发展空间。理论上看,为了实现利润最大化,通过集资控制1-2个楼盘房价走势,是有这种可能性的。当然深房理有没有这样做,需要看调查最终结果。

          所以,深房理在深圳,因为最近几年深圳房价节节上升。

          但4月份,“深房理装修队003”曝光举报,“深房理”骗取经营贷用于炒房的相关线索。不久,深圳七部门对“深房理”进行联合调查,史无前例!

          对了,深房理原名李雪峰,辽宁人,2015年开始在微博上灌输“人人皆可买房,直到财务自由”。那是深圳上一轮房价大涨的时候。

          03

          欧神

          李雪峰的名字没几个人知道,深房理也只是在深圳有大名,但在全国范围内最有名的“炒房大师”,一定是“欧神”。

          原名:欧成效,上海人。欧神曾有一个水库论坛,还有一套文集。从10多年前起,通过观察市场,判断趋势,总结“炒房战术”经验,在论坛发表各类“炒房”文章。欧神收获了全国一批粉丝。

          欧神的一个口头禅是“以上全错”。他的不同寻常的政经历史观也帮他收获了不少拥趸。

          欧神看多重庆,喜好“老破大”。但事实是重庆这些年楼市始终不温不火,只是今年集中土拍期间稍微热了一把。在最近几年房价上涨中,大面积的老破小区也始终低于优质次新房。

          几年前,随着水库论坛被查封,欧神低调了很多。

          不知道,欧神在深房理被查通报后如何感想。

          04

          炒房时代落幕

          在深房理和欧神之前,温州炒房团之类各地炒房团也曾此起彼伏。其背景是过去20年波澜壮阔的中国房地产开发创富大潮。

          客观上说,确实是中国房地产20年来创造的财富效应,吸引了一批批“炒房客”,想尽一切办法从各种渠道套取资金,进入楼市赚钱。

          房价10年涨10倍,在一线城市并不是假话。

          但中国炒房时代正在落幕。

          举个例子,2017年以后,楼市三年一周期已经被打破。2017年317新政后,北京房价连续四年下跌,大批投机投资客被挤出市场。当北京今年上半年楼市表现出明显涨幅时,这两天封堵假离婚的新政已然出台。而北京市政府的凌厉后续手段还有很多。

          随之可以推导,2020年以来疯涨的深圳东莞和长三角等城市,正在和已经遭遇跟北京一样的局面,一轮疯长必然遭遇一轮更严格的管控。

          记住,一旦楼市连跌四年,再想炒房的人,也会收敛心念。因为绝大部分炒房客的现金流是无法承受房价三年以上下跌的。

          这是小二看到的现实,目前深圳、杭州、东莞乃至苏州等地,二手房市场已出现明显的下滑迹象,未来市场走势不容乐观。

          以上是事实。那为什么发生这种情况呢?

          05

          底层逻辑变了

          因为从市场发展阶段、国家战略对房地产未来定位,以及政府管控严厉程度等各方面已发生根本变化。

          1)市场发展到了新阶段:城市化率到了中高位。

          尽管国家统计城市化率在60%左右,在房地产业内则普遍认为实际中国城市化率已经达到70%。原因是很多居住在城市的农村人口,没有算进去。这是金地集团董事长凌克在2020年底底观点。

          城市化率到70%之后,经济发展会趋缓,这几年中国经济发展速度略有下降就是事实。随之,房地产发展会进入到一个中低速阶段。

          任泽平最新发布的“全球一线城市房价比较”,得出结论中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列。1000万人民币在中国一线城市能购买的房产面积跟纽约伦敦相比,在核心区能买到的住宅使用面积差距不大了。只是在外围区域,纽约和伦敦能买到更大住宅。

          总体来所,20年中国房地产狂飙突进,已经初步完成了历史使命:从大方面支持中国经济高速发展,从小方面提高人民家庭居住面积的增长。

          你可以简单理解为,房地产对中国经济的价值不再像以前那么大了。

          2)国家战略对房地产的定位变了:由经济支柱到民生问题。简单来说,就是房地产如今更多体现的将是民生问题。

          民生意味着,在房地产做生意要微利。不能成为老百姓生活的太大压力。

          因为房地产体量过重(约占GDP17%),它所侵占的资金量过大已经挤压了其他行业的发展。特别是过高的房价,让年轻人不愿意留在大城市,让年轻人不愿意生孩子,这是很危险的。

          “生娃”,从2021年开始已成国家新战略。中国继续提高人口生育率,从而保持人口均衡发展,以应对正在快速到来的人口老龄化社会。所以,阻碍这一战略的行业都将面临整顿。

          教育已被捶,房产也在被捶过程中。之前,小二写过《调控之下,中国房地产投资逻辑变了》详细描述了地产被深度调控的现状。

          06

          个人投资建议

          这个建议说过两遍,小二会不厌其烦的说下去。

          请为了自住需求而买房,如果不是为了自住,不建议你投资房地产。

          买完之后请长期持有房地产,很少有人能在底部抄底,顶部逃顶。但长期持有房产,会获得一个抵抗通胀的回报。

          以上两点之外,就是投资核心城市核心地段的房产。因为城市化率70%之后,三四线会快速失去人口,核心城市人口聚集还会加大。

          不要再单纯为了投机而炒房。

          如果你还要炒,请记得郭树清那句话:押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价!

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          责任编辑:王洋
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